El 20 de marzo, el Consejo de Ministros adoptó dos decretos legislativos destinados a mitigar el impacto económico y social de la guerra en Irán en varios sectores particularmente afectados. El primero (RDL 7/2026) define el llamado plan de respuesta integral a la crisis en Oriente Medio. El segundo (RDL 8/2026) a su vez se centra en el ámbito específico del alquiler de pisos y establece dos normas importantes en esta materia. Una novedad que prevé una prórroga de hasta dos años a partir del 31 de diciembre de 2027 para aquellos contratos de alquiler que finalicen en esa fecha. Una vez solicitada esta prórroga por el arrendatario, se activará obligatoriamente, salvo en los casos específicamente previstos, manteniéndose las condiciones pactadas en el contrato original. Y otra norma prevé un incremento máximo del 2% para la actualización de las rentas por contratos de alquiler que deberá realizarse durante la vigencia del Decreto-Ley y hasta el 31 de diciembre de 2027, el cual no podrá excederse en ningún caso. Es necesario aclarar que esta norma específica, desde su entrada en vigor el 22 de marzo (al día siguiente de la publicación del Real Decreto-Ley en el BOE), regula los supuestos de renovación de arrendamientos y actualizaciones de alquileres contractuales en consideración, señalando que no son de aplicación las disposiciones generales de la Ley de Arrendamientos Municipales relativas a tales cuestiones.
El nuevo marco jurídico redactado por el RDL 8/2026, fruto de la fuerte presión ejercida por Sumar en el seno del Gobierno, parece estar sujeto a importantes incertidumbres dadas las (hoy) bajas expectativas de consolidación efectiva que alberga de cara a su próxima validación por el Congreso. En tales circunstancias, la utilización del Decreto-Ley como soporte normativo para formular las medidas propuestas enfrenta desde un principio importantes críticas, tanto desde el punto de vista jurídico como político.
La Constitución (artículo 86.1) vincula la aprobación de decretos legislativos por el Gobierno a circunstancias de “necesidad extraordinaria y urgente”, sin que éstas puedan “influir” en el extenso listado de cuestiones establecidas. Gracias a esta disposición, el poder ejecutivo tiene la facultad de aprobar unilateralmente normas que no son leyes pero tienen valor, rango y fuerza similares y, sobre todo, entran en vigor inmediatamente después de su publicación en el BOE. La asignación de competencias tan relevantes sitúa al sector gubernamental en el centro de la acción política y le permite abordar necesidades inesperadas que requieren una respuesta regulatoria en un tiempo más corto que el que requiere el procedimiento parlamentario de emergencia (STC 29/1982). En consecuencia, la voluntad constitucional expresa abre la puerta para que el gobierno asuma el papel de legislativo, lo cual es una excepción a la regla general según la cual corresponde a las Cámaras, su dueña natural, como representantes de los ciudadanos.
Por el contrario, la Constitución otorga a los decretos gubernamentales de emergencia el estatus de “reglamentos provisionales” con una validez temporal limitada a 30 días. Los decretos legislativos, por tanto, ingresan al ordenamiento jurídico con una inherente incertidumbre existencial, cuya superación requiere inevitablemente que el Congreso valide su contenido dentro del plazo constitucionalmente establecido (artículo 86.2 AD). A través de dicha intervención parlamentaria, estas regulaciones gubernamentales inicialmente provisionales superan este proceso y pueden integrarse al sistema con el atractivo de su durabilidad y estabilidad. Y si bien es cierto que su contenido se mantiene inalterado, ya que la Cámara de los Comunes no puede introducir una enmienda, no es menos cierto que su naturaleza jurídica cambia significativamente, pues ya no es una norma producto de la voluntad exclusiva del Gobierno, sino que ahora tiene una innegable dimensión parlamentaria, al haber recibido el consentimiento expreso de la mayoría del Congreso.
Si no hay ratificación en el Parlamento, el decreto legislativo será derogado y suprimido. En este caso, cabe recordar que estaba vigente hasta ese momento y que sus disposiciones surtieron los efectos correspondientes, por lo que las consecuencias derivadas del rechazo por parte del Congreso sólo surtirán efectos a partir del momento en que se formalice mediante la publicación del acuerdo de no convalidación. También es importante señalar que, a través de la validación, la Cámara realiza una actividad de carácter esencialmente político, existiendo únicamente en base a la normativa aprobada por el Ejecutivo (STC 6/1983). El control llevado a cabo no tiene como objetivo comprobar la adecuación de las normas estatales a la Constitución. Así, los decretos legislativos, incluidos los anulados tras su no convalidación, gozan de la presunción de constitucionalidad, que no se ve afectada hasta que sean desvirtuados por el Tribunal Constitucional, siempre que así conste en la decisión sobre los recursos pendientes ante él.
Estas sucintas referencias al marco constitucional son importantes para comprender el grave problema que implica la adopción de un decreto legislativo, en el presente caso relativo a una materia socialmente sensible como es la vivienda, y que formula disposiciones cuya vigencia temporal se extiende hasta finales de 2029 y cuya estabilización en el sistema no puede darse por sentada, dada la larga sombra que se cierne sobre el éxito de su validación por el Congreso. De confirmarse las previsiones negativas y derogarse el RDL 8/2026, nos enfrentaríamos a un nuevo golpe a la credibilidad política del Gobierno, que se vería nuevamente privado del apoyo necesario para poner en marcha sus iniciativas. La mayoría favorable a la investidura demostraría así una vez más su extraordinaria dificultad para mantener un nivel mínimo de cohesión interna que permita el desarrollo del programa de gobierno.
Desde el punto de vista jurídico, esta situación no sería menos complicada, ya que la supresión de la normativa plantearía importantes problemas desde el punto de vista de la seguridad jurídica en el ámbito del alquiler de viviendas. La previsibilidad y seguridad que deben acompañar a la regulación legal se verían seriamente cuestionadas y los afectados se encontrarían en un territorio incierto. Hay que insistir en que el Decreto Ley está vigente y seguirá vigente hasta que el Congreso lo rechace, de ser necesario. En la práctica también sigue siendo que los efectos que se habían producido hasta ese momento no disminuirían como resultado de la derogación. Por tanto, las prórrogas solicitadas y la actualización de los ingresos incluidos en el plazo establecido no se verían afectadas y no podrían cancelarse. Sin embargo, la apertura de una sección en este periódico específicamente dedicada a la aclaración por parte de un experto de las dudas de los afectados por las disposiciones del Decreto-Ley no es más que una prueba elocuente más de las dificultades y preocupaciones generalizadas que entraña su aplicación práctica.
Ante este contexto problemático, queda clara la irresponsabilidad institucional que revela el recurso al Decreto Ley como herramienta adecuada para paliar permanentemente la persistente escasez de vivienda asequible en nuestro país. Una irresponsabilidad que se ve agravada por las serias dudas sobre el éxito de la validación del RDL 8/2026. En tales circunstancias, y sin ignorar que muchos inquilinos pueden beneficiarse de las medidas adoptadas durante el corto período de vigencia de esta medida, es probable que, a largo plazo, el remedio autorizado agrave la enfermedad que se pretende curar y, en consecuencia, contraiga el mercado del alquiler. Muchos propietarios preferirían protegerse de la incertidumbre regulatoria.
