Al igual que el irrefutable pueblo galo de Astérix, Cataluña es el único municipio español que ha solicitado la aplicación de la regulación de alquileres prevista en la ley de vivienda aprobada hace un año. En los 140 municipios considerados zonas de mercado en crisis, los precios deben congelarse o ajustarse al índice oficial (incluso reducirse el alquiler) si el propietario tiene más de cinco apartamentos. Y no es la primera vez. Desde hace 18 meses, entre 2020 y 2022, el municipio ya ha congelado o reducido los precios en los 61 municipios más poblados, con un decreto autonómico emitido por el Tribunal Constitucional en respuesta a los recursos del Gobierno de Pedro Sánchez y del PP que lo cuestionaban. Cataluña tenía la autoridad para tomar esta decisión. Dado que los precios han subido una media del 65% en la última década y el coste de la vivienda es el principal gasto de las familias, el Centro de Estudios de Opinión (CIS catalán) muestra que el 81% de los catalanes están a favor de “regular” los precios del alquiler por ley .»
También fue innovador que la semana pasada, justo antes del inicio de la campaña electoral del 12M, el Gobierno aprobara un decreto ley que pretende limitar los alquileres temporales a fines vacacionales, a los que recurren los propietarios que quieren evitar la subida de precios. . Este diario confirma, una semana después de la entrada en vigor de la nueva normativa en Cataluña, que los alquileres de temporada representaron el 90% de la nueva oferta en los portales inmobiliarios de internet. Mientras el ministerio ha creado un grupo de trabajo para estudiar cómo se regulará esta fórmula de arrendamiento, Cataluña vuelve a adelantarse a lo previsto, aunque aún no se ha completado la validación del decreto Presidente, Pere Aragonès necesitará una mayoría que ahora no tiene.
El gobierno tripartito de izquierdas (PSC, ERC e ICV) ya había intentado acercarse a estos estándares mucho antes, en 2007, con la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda. Esta norma se basaba en la «función social» de las casas y tenía en cuenta cuestiones que todavía hoy causan problemas en el sector inmobiliario, como la obligación de los promotores de destinar un porcentaje de los apartamentos que construyen a viviendas tuteladas o la expropiación de el uso de apartamentos desocupados, para cederlos en alquiler. En Barcelona, la exalcaldesa Ada Colau obligó a que el 30% de los pisos de los edificios nuevos sean de uso social y también expropió el uso de viviendas desocupadas.
Todas estas iniciativas han polarizado a los afectados. El sector inmobiliario (la asociación de promotores APCE, la asociación APIs, la Cámara Inmobiliaria, la asociación de propietarios de inmuebles en alquiler ASVAL o los portales de Internet) y los partidos conservadores han alzado la voz y auguran un descenso de la oferta por la retirada de vivienda del mercado, el éxodo de inversores y el desvío de vivienda hacia alquileres de temporada. En el extremo opuesto, organizaciones como la Asociación de Inquilinos o partidos de izquierda han impulsado y saludado estas medidas y han reclamado limitar o regular las fórmulas que han ayudado a los propietarios a eludir la regulación.
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En Barcelona, con un mercado ajustado como cualquier gran ciudad global, el alquiler se ha convertido en una pesadilla aún mayor. La renta media ya superó el salario mínimo (1.077 euros) hace más de un año y ha seguido aumentando (2023 cerró en 1.178 euros). Una situación que afecta a más residentes que en cualquier otra ciudad española, ya que la capital catalana es la que más personas viven en alquiler: el 31% según el INE y el 38% según el Observatorio Metropolitano de la Vivienda. El alquiler se convierte en uno Verter entre solicitantes que compiten con recibos de sueldo y cartas de presentación bajo el brazo.
Más allá de los ingresos mensuales, hay muchos datos que ilustran la magnitud del problema. El año pasado, un informe de CC OO que vinculaba los salarios al alquiler constataba que el alquiler en la capital exige más de la mitad del salario medio. Una brecha que se está ampliando tanto en Barcelona como en el resto de Cataluña. En 2022, los alquileres subieron cuatro veces más rápido que la renta familiar en Barcelona; una diferencia que provocó una subida de los alquileres en toda Cataluña hasta el triple del aumento de los salarios. Cifras que muestran lo difícil que es acceder a la vivienda, un drama que es aún peor para los grupos de menores ingresos, como los jóvenes o los inmigrantes.
Con un período de validez de sólo seis semanas, está por ver qué efectos tiene la actual normativa de alquiler en Cataluña. Actualmente, la industria y los inquilinos confirman que algunos propietarios optan por renovar los contratos: si son grandes propietarios, pueden mantener el precio (y no tienen que bajarlo para adaptarse al índice), y si renuevan, por tres años pueden evitar firmar un nuevo contrato de cinco o siete años. “Ante una ley que supuestamente beneficia a los inquilinos, los propietarios están intentando eludirla y cobrar el precio máximo”, se quejaba hace unas semanas un inquilino de Barcelona que habría recibido un descuento. Con una prórroga de tres años, los propietarios están menos obligados que si hubieran firmado una prórroga de cinco años; Si una apelación judicial o un cambio político anula la ley, podrían volver a subir el precio antes.
La asociación de inquilinos, fundada en Barcelona en 2017, presume de haber impulsado la primera regulación de precios en Cataluña. “Sin la gente organizada que empezó a resistir las subidas, ningún gobierno lo habría pensado”, alardea Enric Aragonès, uno de los portavoces de la organización. Y añade: “Al final, el Tribunal Constitucional tumbó la norma catalana, convirtiéndola en norma de ámbito nacional. Ha tardado años y sólo Cataluña lo ha aceptado». La Unión exige ahora al Gobierno «una campaña de información institucional para que todo el mundo conozca el reglamento y sepa que puede denunciarlo». Y exige que los partidos políticos catalanes cumplan con el Decreto acuerda el alquiler por temporada.
Desde la perspectiva de las asociaciones inmobiliarias, su portavoz Carles Sala rechaza que la regulación de precios “rompa la unidad del mercado español”. “Si el legislador ve las medidas de control de ingresos como una receta en un mercado restringido, no puede, al aplicarlas, crear un desequilibrio territorial, lo que está asociado con el carácter ideológico del gobierno en esta área”, señala Sala. a una “gentrificación de la inversión en vivienda” al orientarla hacia las ventas y garantiza que el plan “beneficie a quienes viven en alquiler en lugar de a quienes tienen acceso al alquiler”.
En la Cámara de la Propiedad Urbana, su presidente, Oscar Gorgues, observa, como consecuencia de las dos regulaciones, “una disminución muy pronunciada de la oferta en el mercado, donde los precios son muy altos y las ventas bajas”. Cualquiera que tenga un contrato da su opinión y no lo dejará ir; Y quien busca un apartamento lo pasa muy mal. La normativa tiene dos impactos: “Los inversores que migran a mercados donde no hay regulación y un mercado dual con inquilinos con contratos protegidos (no quieren irse y el propietario decide renovar) y gente que no hace “acceso a El mercado».
Durante la regulación anterior, entre el otoño de 2020 y la primavera de 2022, los precios bajaron (entre un 3% y un 5,5%, según estudios), pero como la regulación coincidió con la pandemia y la crisis social y económica que provocó, nunca se sabrán los detalles exactos. Ser como si cada circunstancia tuviera una gran influencia. Durante la aplicación del decreto regional, asociaciones profesionales, universidades, organismos del derecho a la vivienda y el sector inmobiliario publicaron informes con diferentes conclusiones sobre el comportamiento del mercado y los precios bajo el reglamento. Hubo cierto consenso en que los precios máximos estaban cayendo y voces advirtieron de aumentos en la gama más barata. No hubo consenso sobre si la regulación resultó en una reducción de la oferta. Sin embargo, se encontraron evidencias: los 61 municipios que fueron regulados desde un inicio solicitaron la renovación de su condición de zonas de crisis; y otros 22 solicitaron ser incluidos en la lista, entre ellos Badalona, gobernada por el PP, que aprobó el decreto.
Las promesas de los partidos sobre la construcción de viviendas
ERC. Esquerra promete 1.000 millones al año para una política de vivienda que garantice el cumplimiento de la contención del alquiler, 10.000 nuevos pisos de alquiler asequible cada año (con fórmulas como prueba y baja, compra, construcción o promoción delegada), una ley de contratos de alquiler urbano catalán, entrega de demanda pisos vacíos de Sareb y regular apartamentos turísticos.
PSC. 4.000 viviendas adicionales al año cedidas al parque público en suelo o obra con los ayuntamientos, plan de renovación de viviendas con más de 50 años (a partir de 30.000), incorporación de 140.000 a 200.000 viviendas al parque de viviendas protegidas en siete años, financiación pública -cooperación privada y líneas de financiación para la construcción de viviendas de alquiler y sociales.
Juntos. Colaboración público-privada para incrementar el parque de vivienda asequible, líneas de financiación público-privadas, derecho a los 3.000 pisos de Sareb, producción de hasta 1.500 pisos al año por parte de la Generalitat (con una reserva del 30 por ciento para los menores de 35 años y uno de ellos ). 10% para mayores de 65 años), reconversión de espacios comerciales en viviendas para grupos vulnerables, medidas para mejorar la confianza en el alquiler, renovación de 25.000 apartamentos al año.
Juntos. Dedicar entre el 1% y el 1,5% del PIB a vivienda (2.600 a 3.900 millones de euros al año), alcanzar el 10% del alquiler social en toda Cataluña en 2044 (15% en municipios tensionados), 15.000 pisos de alquiler social con diferentes fórmulas (5.000 de prueba y pagos de retirada, 10.000 promovidos por Incasòl), adjudicación de suelo a cooperativas, aplicación de la obligación para que los promotores destinen el 30% de su suelo consolidado a vivienda social en toda Cataluña y bienes públicos inmobiliarios a gestionar el parque en alquiler social.
TAZA. Suspensión de desahucios, expropiación de fondos buitre para reforzar el parque público, una LAU catalana, destinación del 1,5% del PIB a vivienda, regulación de la propiedad del suelo al servicio de las clases populares, paralización de la venta de suelo de vivienda pública a manos privadas, coaccionar a los promotores para que conviertan el 50% de sus viviendas en viviendas sociales, un banco público que financia la rehabilitación de viviendas públicas.
PÁGINAS. 50.000 viviendas de protección pública, bonificaciones fiscales de hasta 3.000 euros para jóvenes menores de 30 años que paguen alquiler, la Generalitat garantiza la fianza para el primer contrato de alquiler y el 15% de los ingresos para hipotecas al mismo colectivo.
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