Los defectos de construcción en los nuevos edificios arruinan la fiesta a muchos nuevos compradores, que expresan su malestar en los distintos foros vecinales en Internet. Puertas que no cierran, zócalos sueltos, olores que se filtran a través de los interruptores, humedades, mal aislamiento térmico, goteras, ruido, estacionamientos demasiado pequeños, fallas en la automatización del hogar o piscinas que pierden agua. La lista es interminable, tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes de las urbanizaciones. En unos casos son defectos de fabricación, en otros afectan a la habitabilidad.
El número de incidencias en cada vivienda terminada es de 35 de media, según un informe del Clúster de la Edificación, integrado por varios agentes de la construcción, que analizó 2.000 viviendas y registró 70.000 incidencias. Esa es una cifra muy alta, aunque “hace años, en promedio, ocurrieron muchos más incidentes y más graves. Se produjo mucho espacio habitable y con menos control. Desde esos años, todo ha cambiado y, en general, ha mejorado. El sector de la promoción inmobiliaria y sus agentes se han profesionalizado muchísimo”, destaca Samuel Horche, portavoz del grupo de trabajo de Incidencias Postventa del Clúster de la Edificación.
La experiencia de los abogados que trabajan en estos asuntos es un poco más turbia: “Muy pocas promociones se entregan en perfecto estado y los litigios, judiciales o extrajudiciales, por defectos de construcción en obra nueva siguen siendo muy habituales”, afirma Iván López, Fundador Socio de Iene Abogados y Responsable de Derecho de la Construcción e Inmobiliario. A esto se suma “la falta de atención al cliente por parte de las promotoras y constructoras, que lo ignoran”, señala Luis Miguel Fernández, abogado y director del despacho Aestimatio Abogados.
Las quejas de los compradores no hacen ninguna diferencia y están dirigidas tanto a pequeños como a grandes promotores. En los foros vecinales y entre los asuntos llevados a cabo por los abogados consultados, se deslizan nombres como Neinor Homes, Aedas Homes, Habitat, Vía Célere, Grupo Roca, entre otros. “Los principales desarrolladores no se libran de estos incidentes y algunos están bastante ocupados yendo a los tribunales. Y el sector de la alta Pararseaunque esto es menos habitual ya que en muchos casos se trata de promociones más pequeñas o más exclusivas donde se cuida más los detalles y la fase de postventa”, comenta López.
¿Por qué se siguen entregando casas nuevas con tantos defectos de construcción? Luis Miguel Fernández es contundente: «Para ahorrar costes porque el cliente subcontrata la construcción, por falta de diligencia de la dirección facultativa y por falta de supervisión de la obra». debe cumplirse lo acordado con el comprador. Y si se opta por técnicas constructivas más innovadoras, los trabajadores pueden no estar lo suficientemente preparados para resolverlos con éxito”. De hecho, la mayoría de los errores ocurren en la fase de ejecución y no tanto en el proyecto. Sin olvidar nada importante. “Hoy en día la gente es más exigente y está menos satisfecha con la calidad de su vivienda. Exigirán que sea perfecto y que corresponda al precio que pagaron por él”, dice Francisco Moya del departamento legal de DPCON.
Fuentes del área de los grandes desarrolladores intentan distinguirse de los pequeños. Dicen que las reclamaciones por daños en su caso son un porcentaje mínimo, que el número de incidencias por vivienda es de 20, que el tiempo de resolución es de unos 37 días, que las deficiencias de habitabilidad se resuelven en 24 o 48 horas por su urgencia y que apenas el 0,1% de los casos acaban en los tribunales. No ignoran las deficiencias, pero aluden a que el proceso de construcción requiere el uso intensivo de mano de obra. Además, “falta mano de obra suficientemente formada para los distintos oficios, lo que hace que en ocasiones se resienta la calidad del trabajo”, apunta Horche, quien recuerda que no es lo mismo construir que fabricar un coche.
Para muchos compradores, la postventa es la parte más amarga del proceso. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), «en el proceso de compra todo son buenas palabras, pero la atención al cliente suele ser muy diferente. A veces se convierte en un cruce de llamadas y correos». «Debes insistir en las solicitudes de reparaciones de materiales y servicios y dejar siempre constancia escrita de lo que pides», aconsejan en la OCU. El abogado de Aestimatio aboga por enviar un fax de despacho a todos los agentes: promotora, constructora, arquitecto responsable y arquitecto técnico, solicitando acuerdos.
Los patrocinadores del proyecto cuentan con departamentos especiales que responden a estos requerimientos. El problema, dicen, es la prisa. “Los compradores esperan una respuesta inmediata en la resolución de incidencias, pero primero se atienden las emergencias (rotura de tuberías, humedades que impiden el uso del edificio, funcionamiento de instalaciones críticas…). Luego las valoraciones que afectan a la estética. Y todo ello cuesta Tiempo eso generalmente no coincide con las expectativas o la agenda de los compradores», dice Horche.
Una vez entregadas las llaves de la nueva vivienda, los compradores disponen de plazos legales para realizar reclamaciones. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que la garantía por defectos en la etapa de ampliación es de un año. Se trata de desconchones de pintura, defectos en suelos y baldosas, rebabas… lo que se ve a simple vista. “Este plazo arranca desde la fecha en que los trabajadores de la construcción firman el certificado de trabajo, y no desde la firma de la escritura”, dice Alejandra Parente, gerente de la zona residencial de El Defensor de tu Living. Esta fecha no aparece en el contrato de compraventa, por lo que el cliente suele desconocerla.
Algo importante es ignorar las cartas que a veces reciben los clientes avisándoles que tienen un mes para quejarse de estos errores de procesamiento. “Solo se deben cumplir los plazos legales. Los que suelen dictar los organizadores son plazos más cortos que solo tienen un carácter persuasivo”, dice Carmen Giménez, abogada jefe de la firma de abogados G&G Abogados. La propia abogada compró una casa a Neinor Homes por 521.000 euros sin IVA en una campaña en Alcobendas en 2021. “En el transcurso de 15 meses, se han abordado muchas deficiencias después de un goteo constante de correos electrónicos, pero hay una deficiencia de habitabilidad mucho más importante, a saber, el ruido o la contaminación acústica, que debe abordarse, incluso económicamente a través del daño moral causado. Asevera que ya está preparando la demanda.
paraguas legal
El plazo legal por defectos de usabilidad es de tres años. Y los defectos estructurales (cimentaciones, suelos, muros de carga…) se pueden solicitar durante 10 años, aunque este tipo de defectos son minoritarios, dice Parente. Luego están los plazos de prescripción, que otorgan un plazo de reclamación de dos años a partir del descubrimiento del defecto. “Puede ser interrumpido por solicitudes extrajudiciales fehacientes, por lo que cada vez que lo interrumpimos, recuperamos dos años”, dice Fernández. Sin olvidar que la responsabilidad contractual del promotor es de cinco años desde la fecha de compra de la vivienda. “Pero no hay que precipitarse en los plazos, de lo contrario corremos el riesgo de que, con razón o sin ella, quieran asumir un déficit presupuestario, por ejemplo”, advierte Iván López. Si el promotor no ha resuelto los problemas en seis u ocho meses, generalmente es práctico dar los primeros pasos para respaldar una posible demanda, dice el abogado.
Para los promotores, la posventa es “la prueba del algodón de todo el proceso de promoción. Somos conscientes de que nuestra valoración sobre cómo resolver incidencias es mejorable y estamos trabajando en ello”, afirma Horche. Los desarrolladores afirman que luego de recibir las solicitudes, contactan a la constructora y monitorean la solución. “Pero en muchos casos, la constructora finalmente lo remite a su compañía de seguros, que no remite un expediente sin sentencia o sin proceso judicial pendiente”, dice Fernández. Desde el departamento jurídico de DPCON, que ha gestionado más de 1.000 denuncias por defectos de construcción en 30 años, afirman que “solo el 5% de los casos se resuelven sin denuncia”. Durante el procedimiento en curso y antes del juicio, es común que el cliente acepte el acuerdo, ya sea de reparación o de indemnización.
La organización de la OCU recuerda que “los folletos, anuncios e informes de calidad que nos suministren en el momento de la celebración del contrato tienen valor contractual y por tanto estos materiales deberán conservarse siempre hasta después de la entrega y firma del contrato de compra. Si los defectos afectan a las zonas comunes, la comunidad de propietarios debe exigir las medidas, pero también puede alegar defectos en elementos privados junto con defectos en elementos comunitarios para los comuneros.
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