Advertisement
Un mercado que se enfría mientras los precios siguen subiendo. El ladrillo español vive desde hace meses esta aparente paradoja. Incluso a principios de 2024, cuando se vendieron un 5,4% menos de viviendas, las valoraciones de las viviendas aumentaron un 4,3% en el primer trimestre, según datos del Gobierno publicados este martes. Con esta evolución, el precio medio de la vivienda en España se situó en casi 1.866 euros el metro cuadrado y se acerca cada vez más a los 2.100 euros que marcaron el pico de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Dos comunidades autónomas, Madrid y Baleares, ya están superando récords anteriores.
La serie de estadísticas del Ministerio de Vivienda muestra que el número de viviendas ha ido aumentando desde mediados de 2014, aunque hay algunos obstáculos en esta evolución general. El más notable fue durante la pandemia, cuando se produjo una caída de los montos durante dos trimestres consecutivos (el primer y segundo año de 2020, que coincidió con el confinamiento más largo). Y desde entonces ha vuelto a la tendencia alcista. Al principio estuvo acompañado de un frenesí de compras. De hecho, 2022 fue el año en el que más casas se vendieron en España desde 2007, en plena burbuja. Pero en diciembre de ese año el mercado cambió de rumbo y el número de operaciones ha ido disminuyendo desde entonces.
Sin embargo, los precios no respondieron de la misma manera. El número de casas ha seguido aumentando trimestre a trimestre lo que, para José García Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, demuestra que “si se venden menos pisos no es porque no haya demanda, sino porque la oferta es limitada.» Esto significa que las casas disponibles todavía son suficientes para todos los que quieran comprarlas y puedan permitírselas.
Advertisement
Este último detalle, es decir, un rendimiento económico suficiente, es crucial. Muchos expertos coinciden en la importancia del cambio de las condiciones de financiación. El aumento de los tipos de interés oficiales con el que el Banco Central Europeo respondió a la crisis inflacionaria está provocando en última instancia un encarecimiento de las hipotecas. Y eso ha supuesto un “cambio en el perfil del comprador” para Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona. “La clase media baja ha disminuido [en el mercado inmobiliario] y fue reemplazada por la clase media alta”, explica el economista. “Los datos del INE dicen que el año pasado se vendieron menos casas, pero también dicen que se vendieron unas 20.000 más que el año anterior sin recurrir al endeudamiento. Dicho esto, un segundo motivo de la subida de precios es que son los que están comprando”. ahora, buscando y pudiendo permitirse viviendas más caras.
Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña, principal asociación promotora, coincide en que entre los “diversos motivos” que explican el incremento de precios se encuentran los mencionados anteriormente. Sin embargo, cree que hay “un efecto de contagio de las viviendas primarias a las viviendas de segunda mano”. Con la obra nueva, subraya, «la producción es muy limitada y lo que se construye se vende a un comprador que es muy solvente y no necesita financiación o no tiene problemas para conseguirla y esta dinámica se traslada a todo el mercado, con una rentabilidad». Mercado de segunda mano, “donde la oferta disminuye y la demanda se mantiene alta por diversos motivos, como la compra de extranjeros o apartamentos vacacionales en zonas turísticas y grandes ciudades”.
De hecho, los datos inmobiliarios sugieren que la parte más aguda de la crisis de precios se concentra en Madrid y Baleares. Estas son las únicas comunidades donde los valores evaluados de las viviendas alcanzaron máximos históricos en el primer trimestre de 2024. El resto todavía está por debajo de los años de la burbuja. Y en el caso de la región de la capital, es la propia ciudad la que está elevando las cantidades, ya que, a diferencia de otras grandes ciudades, los valores previos a la crisis de 2008 ya se han superado. La ciudad de Madrid superó el límite. de 4.000 euros por metro cuadrado a principios de este año, lo cual es inusual. Sin embargo, la cifra palidece si se mira a Baleares, donde varios pueblos de más de 25.000 habitantes superan esta marca y Santa Eulària des Riu, que se convirtió el año pasado en la localidad más cara de España, ya supera los 5.000 euros. En toda la serie histórica, que comenzó en 2005, ningún municipio había fijado un precio tan elevado.
A pesar de la enorme necesidad de viviendas -el Banco de España estimó recientemente el déficit en 600.000 viviendas- la construcción no acaba de empezar. “La oferta de vivienda parece seguir siendo más débil que la demanda”, resume un análisis de CaixaBank Research basado en los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Los expertos del banco señalan que, frente a una nueva construcción neta de 238.000 apartamentos entre el segundo trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024, las aprobaciones para la construcción de nuevos apartamentos fueron de 108.600 unidades (medidas entre marzo de 2023 y febrero de 2024). Esto es “un 0,8% menos” que en el mismo período del año pasado. Esto significa que el déficit de vivienda sigue creciendo.
¿Y por qué no se construye más? García-Montalvo cita dos motivos comúnmente citados por los promotores inmobiliarios: la lentitud de muchos desarrollos urbanísticos por la falta de seguridad jurídica y los retrasos en los permisos de construcción. Y advierte que “resolver un problema que lleva tanto tiempo presente es una bomba de relojería”, aunque “cuanto antes se empiece a actuar, antes se empezará a eliminarlo”. Además, la financiación que se destina a las empresas es igualmente cara. no ayudará al sector a ganar volumen.
Sin embargo, Bernardos ve motivos para un ligero alivio en los próximos meses. Y no tanto para los organizadores, sino para muchas familias. Si el BCE reduce las tasas de interés de manera decisiva, los bancos, que han obtenido ganancias históricas en los últimos años gracias al crecimiento de los márgenes, podrían intentar aumentar sus ganancias mediante mayores volúmenes de préstamos. “Creo que la segunda mitad del año podría ser el inicio de un gran boom inmobiliario, con la característica de que estará precedido por una guerra hipotecaria”, apunta. Esto crea oportunidades de compra para más personas, pero de todos modos nadie espera que los precios bajen en el corto plazo.
Sigue toda la información Negocio Y Negocio En Facebook Y Xo en el nuestro boletín semanal
