¿Pagarías 170.000 euros por habitación? La fiebre hotelera baja unas décimas | Negocio

Los hoteles españoles están de moda. Así se confirmó esta semana en Berlín, donde se celebró la feria europea más importante del sector (International Hotel Investment Forum 2023), donde nuevamente inversores internacionales mostraron su interés por nuestro país, que es el mejor valorado junto a Reino Unido, en en palabras de Raúl González, director general de Barceló para Europa, Oriente Medio y África. Tal es el interés por los precios, que alcanzaron un nuevo récord el año pasado: 170.000 euros de media por habitación entre las 131 propiedades vendidas, un 7% más que el año anterior cuando las marcas ya estaban superadas, según la consultora Christie & Co.

Una cifra que llevó a que 2022 cerrara el tercer año con mayor volumen de inversión en hoteles de la historia, según Colliers, con 3.279 millones de euros. Ni siquiera la subida de tipos de interés iniciada en julio pudo frenar el impulso de los compradores extranjeros, que concentraron el 72% de las operaciones.

Sin embargo, el año 2023 parece ser diferente. El aumento en el precio del dinero ahora está afectando las transacciones. “Los altos precios de los hoteles, los mayores costes de financiación, que han pasado de 2,5 a 5,5 puntos, y la dificultad para conseguirlos están frenando las operaciones”, dice un representante de un fondo de inversión que pidió permanecer en el anonimato. A eso se suma la rentabilidad de la producción, que antes era del 5% o 6%, “y ahora tiene que ser mayor, aunque el mercado todavía no ha hecho ese ajuste y tampoco sabe cómo hacerlo”.

Esto llevó el volumen de inversión a 365 millones de euros en el primer trimestre del año, un tercio de los 995 desembolsados ​​en el mismo periodo de 2022, señala Jorge Ruiz, director de CBRE Hotels Iberia. Ambas fuentes coinciden en que el mercado es muy líquido, pero las transacciones son difíciles de completar debido a la importante discrepancia entre las reclamaciones de compradores y vendedores. Para los hoteleros, el negocio siempre está prosperando, por lo que los recortes de precios no están en sus planes, mientras que los inversores se enfrentan a cálculos difíciles dada la duplicación de los costes de financiación.

“Hay bolsas a la venta en el mercado pero los procesos son muy lentos”, admite Bruno Hallé, Co-Director de Cushman & Wakefield Hospitality España. Sin embargo, las transacciones también están cerradas. Como el Hotel Sofía de Barcelona, ​​que la gestora española Blasson Property Investments compró el mes pasado por 180 millones de euros junto a la aseguradora Axa, y cuyas ventas han sido activas número primo o edificios trofeo (por ejemplo, los hoteles Villa Magna y Bless en Madrid y el Iberostar Las Letras o el 7Pines Resort en Ibiza) que, según Laura Hernando, directora de hoteles en Colliers, hicieron subir los precios. O la OPA del Hotel Dolce Sitges por parte de Perial Asset Management por 75 millones el pasado mes de marzo.

Y otras que se esperan como lluvia en mayo porque salvarían el año. Solos moverían un tercio de las inversiones totales de 2022 y aportarían entre 2.500 y 3.000 millones para 2023, según Nicolas Cousin, director general de Christie & Co. Estas son las dos operaciones que el fondo soberano de Abu Dabi, Adia, está negociando con Meliá la adquisición de los 7 hoteles reformados en Magaluf (Palma de Mallorca) y con los antiguos propietarios de Tryp la compra de los 17 establecimientos que gestiona la cadena Escarrer. Ambos juntos superarían los 900 millones de euros.

fondo de riqueza soberana

Y consolidarían otra tendencia que los expertos consideran fuerte este año: fondos estatales, family office e inversores privados acapararían gran parte de las transacciones porque no compran apalancados tanto como los fondos de inversión, explica Bruno Hallé. «En un momento en que es difícil encontrar dinero, las personas con efectivo se beneficiarán del entorno del mercado», dice. Y lo mismo ocurre con los grupos hoteleros que, tras años de crisis y posiciones de venta, volvieron a comprar en 2022 y dicen en Colliers que ya han hecho tres compras este año. Raúl González asegura que esa es la estrategia de su grupo, pero los altos precios de los establecimientos en España llevan a Barceló a invertir en México y Marruecos, donde es mucho más rentable. El grupo mallorquín estudia todos los productos que salen al mercado porque, como dice su director general, apuesta por la concentración del sector.

Debido a la desaceleración de la inversión y al creciente impulso de nuevos jugadores, también se espera que cambie la naturaleza de los hoteles en el centro de atención. Irá a empresas más baratas ya ubicaciones secundarias. Jorge Ruiz apuesta por Málaga, Sevilla, Valencia, a lo que Laura Hernando suma Alicante, Bilbao y Granada, entre otros. Puede que no sea el año en que los edificios de trofeos y los hoteles de lujo brillen tanto como en el pasado. El cinco estrellas y el cinco estrellas de lujo concentraron el 37% de las inversiones según CBRE, lo que asegura que el 40% de las aperturas de instalaciones en España en el periodo 2019-2022 fueron de estas categorías.

Porque si bien sería lógico que los precios de los hoteles cayeran, lo que permitiría a los inversores esperar una mayor rentabilidad que antes (del 4,5 % al 4,75 % en ubicaciones privilegiadas), la verdad es que la empresa está operando al máximo de su capacidad y el precio de las habitaciones parece difícil para los propietarios renunciar. Jorge Ruiz cree que los mejores hoteles podrían bajar de precio entre un 5 y un 10%. Tendremos que esperar hasta que lo veamos.

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