Las propiedades en las afueras de las grandes ciudades se duplican en una década | Negocio

Poco terreno y caro. Lo que está sucediendo en las afueras de las grandes ciudades españolas es un retrato de lo que está sucediendo en la propia vivienda. Y eso tiene sentido, porque casas y propiedades forman parte de un mismo mercado en el que se retroalimentan unas de otras. Debido a la dificultad para conseguir espacio, será difícil, al menos a medio plazo, hacer que los apartamentos sean más asequibles. Y nuevamente, el costo de hacerlo explica en gran medida las cantidades que los promotores tienen que pagar por el terreno (y no al revés, como podría pensarse). Si se toman estos precios como termómetro de mercado, la fiebre es más que clara: en la última década, el precio de las obras de obra nueva en Madrid, Barcelona, ​​Valencia, Sevilla y Málaga se ha duplicado, según un informe de Tuvo acceso el EL de la consultora Savills PAÍS.

“La escasez de tierra definitiva [el que está listo para construir] y la alta demanda de viviendas ha provocado un fuerte aumento de los precios de los terrenos residenciales”, dice el documento, refiriéndose a las principales ciudades. Esta situación contrasta con las estadísticas oficiales del gobierno, que muestran “alta estabilidad desde 2014”, ya que incluyen un promedio de ciudades en situaciones muy diferentes.

Si hay algo que no abunda en las grandes áreas metropolitanas es estabilidad. Savills ilustra el problema del PAU (Programa de Acción Urbana) para el sureste de Madrid, una serie de desarrollos incipientes que se espera que construyan más de 100.000 viviendas en los próximos años. Sin embargo, añade que esta presión sobre los precios «se repite en otros mercados inmobiliarios importantes en todo el país». De hecho, según la consultora, Madrid no es la situación más sangrienta. Mientras que en 2014 las propiedades se pagaban a 450 euros por metro cuadrado edificable, actualmente la cantidad es de 1.050 euros. Eso es un 133% más. Este aumento es mediocre en comparación con otros cuatro desarrollos, todos en ciudades con más de medio millón de habitantes.

Málaga y Barcelona, ​​​​con precios inmobiliarios más altos, han experimentado incrementos ligeramente menores durante la última década. En la ciudad andaluza los precios de los suelos en la zona del proyecto Teatinos-Puerto de la Torre han subido un 120%. En la capital catalana, las propiedades en la Zona Franca-Plaza de Europa, que alcanzan hasta los 1.300 euros el metro cuadrado edificable, se han encarecido un 102%. Eso es más del doble de lo que se pagaba hace 10 años.

En el caso contrario, Entrenúcleos, un proyecto en Dos Hermanas, cerca de Sevilla, y los nuevos proyectos aparecen en Malilla, un barrio del suroeste de Valencia. En el primer caso, los precios del suelo aumentaron un 177% en tres años, pese a que partían de un nivel bajísimo de 90 euros por metro cuadrado edificable en 2014. Es el caso de la capital valenciana, que junto con Barcelona tiene áreas urbanas más pequeñas y saturadas, la variación es la más acusada: un 183% en apenas ocho años (en este caso la consultora ofrece datos desde 2016).

Parte del aumento es lógico. En primer lugar, la situación del mercado entre 2014, cuando se produjo la salida de la larga crisis que comenzó en 2008, y la actualidad es completamente diferente. Pero además, explica Susana Rodríguez, directora comercial de Savills España, cada nueva promoción gana en valor a medida que la zona se consolida e integra servicios como colegios, supermercados o zonas deportivas. Por tanto, es normal que las propiedades de un PAU valgan menos al principio que al cabo de unos años.

Sin embargo, el experto también supone que ésta no es la razón principal del aumento de precios, sino una combinación de factores demográficos y de mercado. “Si tuviera que elegir un motivo, diría que es la situación de que mucha gente está concentrada en unas pocas ciudades y que estas ciudades no tienen suelo para poder construir al ritmo necesario”, explica el responsable de la zona residencial de la empresa consultora.

Esto quiere decir que la escasez de suelo es el principal motivo de la escasez y el motivo por el que, según numerosos análisis, en España se construyen muchas menos viviendas de las necesarias. Un informe publicado a finales de abril por el Banco de España recordaba que la construcción neta de vivienda nueva supera con creces el número de viviendas nuevas construidas en años. Esto significa que hay poco y caro espacio habitable. Y estos precios, subraya Rodríguez, “se alimentan” de los del país. La razón es que las cantidades de las parcelas se determinan mediante el llamado “método residual”. Del posible precio de venta de las casas se deducen los costes de producción y el beneficio esperado. Y el resto, que Residuoel organizador está dispuesto a pagar. «Dado que la oferta de apartamentos es muy pequeña, el porcentaje de compradores potenciales con mayor poder adquisitivo determina en última instancia los precios», explica el consultor.

“El modelo urbanístico que tenemos está agotado”, afirma Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal APCEspaña. “Para que esto no se convierta en un problema mayor o incluso en una crisis social importante, es fundamental que se tomen las medidas que venimos pidiendo desde hace tiempo”, añade.

Los empresarios patrocinadores del proyecto, al igual que otros actores del sector, piden desde hace años una racionalización de los procesos de planificación urbana y de los permisos de construcción. Sus demandas han resonado en algunas comunidades y ayuntamientos, e incluso el propio gobierno se ha comprometido con ambos objetivos. Pero en mayo tuvo que retirar el proyecto de reforma de la ley agraria presentado inicialmente por el PP y posteriormente modificado por falta de apoyo parlamentario. “Está claro a nivel administrativo, sectorial y de otros analistas que tenemos un problema de suministro. Ese es el diagnóstico y ahora necesitamos voluntad política para solucionarlo”, afirma Toribio.

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