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Cada día que pasa, encontrar una solución a la escasez de vivienda que azota a nuestro país se vuelve más difícil, especialmente para los jóvenes. La buena marcha económica, respaldada esta semana por el veredicto positivo del informe del FMI, es una realidad que podría debilitar el sentido de urgencia: los expertos del Fondo prevén un crecimiento del PIB superior al 2% este año y el próximo, apoyados en la dinámica de la mercado laboral y la estabilidad de la posición competitiva de la estructura productiva en un contexto internacional complejo.
Sin embargo, como reconoce el Fondo, la escasez de viviendas no sólo puede representar un problema social importante, sino que también puede convertirse en una limitación importante, obstaculizando la movilidad hacia las zonas más dinámicas y limitando la capacidad de atraer talento. Esto último es especialmente perjudicial para un modelo productivo como el español, que se basa en la inclusión laboral (y avanza poco en productividad). El aumento de los precios inmobiliarios, por otro lado, es un factor de inflación porque se transfiere a los costos de producción e indirectamente a las demandas de compensación salarial.
Todo apunta a que el cuello de botella es la falta de oferta: en los últimos años se ha construido poco más de la mitad de lo que se necesitaría para satisfacer la demanda impulsada por el crecimiento demográfico, lo que lleva a un déficit creciente incluso si todos los apartamentos estuvieran vacíos y puestos en funcionamiento. el mercado o los alquileres vacacionales se paralizarían. Pero el diagnóstico deja algunas preguntas importantes sin respuesta.
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En primer lugar, contrariamente a lo que algunos afirman, el déficit de vivienda no se debe a la falta de suelo urbano: hay mucho, lo cual es bastante lógico en un país con una baja densidad de población. Prueba de ello es que los precios del suelo se mantienen en niveles bajos después del colapso posterior a la crisis financiera, incluso si su desarrollo en forma de inversiones inmobiliarias fuera rentable: la creciente brecha entre los precios del suelo y las ventas de casas nuevas demuestra que el mercado por sí solo no es una solución para la escasez y que es necesario abordar las disfunciones.
Por tanto, para liberar la construcción mediante el uso del suelo disponible, es necesario dar seguridad jurídica a los promotores, especialmente teniendo en cuenta la lentitud de los procedimientos administrativos y el plazo de impugnación (que era la intención del proyecto de ley recientemente retirado). ).
Pero también influye la dirección de la inversión, ya que la demanda proviene en gran medida del segmento de alquiler, que también es más relevante desde el punto de vista de la movilidad y la emancipación de los jóvenes. Por lo tanto, introducir la propiedad inmobiliaria en el libre mercado no aliviaría esta demanda insatisfecha: sólo funcionaría a largo plazo y sería débil en comparación con iniciativas basadas en aumentar la oferta de alquileres.
Dependiendo de la industria, otro imponderable es la incertidumbre en torno a los costos de construcción y la disponibilidad de mano de obra como factores limitantes para las inversiones. Implementar programas de capacitación para desempleados y mejorar las condiciones laborales podría ayudar a aliviar la percepción de escasez. Pero en cualquier caso, la mera expectativa de una espiral de los costes de producción, junto con la sensación de que las iniciativas de apoyo al sector inevitablemente se pospondrán, sólo pueden retrasar el inicio del ciclo de construcción.
En resumen, cuanto más empeora la escasez de oferta, más complicado resulta resolverla. Por lo tanto, se necesita urgentemente un plan que aborde las diversas barreras a la inversión. Las tasas de interés más bajas y las medidas para apoyar la demanda, que generalmente son ineficaces, no detendrán el aumento de precios y el déficit de vivienda asequible.
Alquilar
Según Eurostat, en 2023 el 24,7% de la población española vivía en alquiler, porcentaje que ha aumentado desde la crisis financiera (en 2007 era inferior al 20%). La situación es similar a la de otros países mediterráneos, pero aún está lejos de la de Europa Central, especialmente en Alemania, donde más de la mitad de la población vive en viviendas de alquiler, y en Francia, con casi el 40%. Por otro lado, en España sólo uno de cada tres inquilinos se beneficia de un alquiler reducido o subvencionado.
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