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Accionistas, dividendos, grandes fortunas y empresas, cotizaciones bursátiles y personas sin hogar. A primera vista parece una combinación contradictoria, pero lo cierto es que la fórmula de las Socimis Sociales (sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas y de responsabilidad limitada) empieza a calar en España. Actualmente hay dos empresas inmobiliarias para personas sin hogar. TuTechô se convirtió en abril en la primera SOCIMI social que cotiza en el BME Growth Index con una valoración de 28,6 millones de euros y un precio inicial de un euro por acción.
Antes de salir a bolsa (aunque en una plataforma bursátil minoritaria y alternativa), Primero H fue impulsado por la asociación española Socimis (Asocimi) y Hogar Sí, una organización sin ánimo de lucro que trabaja para que nadie viva en la calle. Esta SOCIMI comenzó a cotizar en el mercado de Bolsa de Valores de Cartera en septiembre de 2023 a un precio de un euro por acción, lo que corresponde a una valoración de 1,4 millones de euros.
Se trata de inversiones de impacto con dos objetivos. Por un lado, es necesario luchar contra la falta de vivienda, una de las formas más graves de pobreza que perpetúa la exclusión social. Lo hacen comprando casas, que luego alquilan a precios asequibles a instituciones sociales que atienden a personas en situaciones de emergencia y sin hogar. Por otro lado, estas SOCIMI aseguran un retorno al accionista a través de dividendos para asegurar la rentabilidad y crecimiento del proyecto. Dividendos muy inferiores a los que puede ofrecer cualquier proyecto inmobiliario. “No hay de qué avergonzarse, la SOCIMI tiene que ser rentable para poder recaudar mucho dinero, comprar muchos pisos y acoger a muchas personas sin hogar”, afirma Blanca Hernández, presidenta de tuTechô.
Hoy existe un consenso total en que la vivienda –y no los refugios, los refugios improvisados o las viviendas de transición– es la clave para permitir cambios más profundos, como el acceso al empleo. Este método de intervención social se llama Vivir primero, La Unión Europea rompe con el modelo tradicional de cuidados y ofrece a las personas desfavorecidas un hogar individual, estable e independiente. José Manuel Caballol, director general de Hogar Sí, cree que “la vivienda es un factor de exclusión cada vez más importante, incluso más que el empleo. Es más difícil conseguir un piso estando trabajando que al revés”.
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El sinhogarismo, que se ha convertido en la mayor expresión de vulnerabilidad, está aumentando en España, donde “sólo el 2,38% de las personas vive en viviendas de alquiler social, unas 432.000”, el Observatorio del Alquiler de la Fundación Seguro Rental subraya la urgente necesidad de incrementar el número. para combatir este flagelo. Debido a la sobrecarga del sistema, los programas de alquiler social presentan graves deficiencias. «La mayoría de la gente prefiere ayudas económicas a pensiones sociales porque a menudo encuentran enormes obstáculos para solicitarlas. «Sólo el 3,7% solicitó ayudas para la vivienda el año pasado», revelan en el Observatorio del Alquiler».
Según el INE, que obtiene los datos contabilizando a los usuarios atendidos en los centros de atención, el número de personas sin hogar ha aumentado un 25% en la última década hasta 28.552 en 2022. La cifra es mayor porque las personas que se encuentran en situación irregular o que no han recibido asistencia no aparecen en los registros oficiales. Según estimaciones de Hogar Sí, en España hay alrededor de 37.000 personas sin hogar. “Las medidas públicas adoptadas a lo largo de los años aún no han dado como resultado una solución estructural. El entendimiento entre el tercer sector y el sector inmobiliario es mucho más que necesario”, afirma Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.
El sinhogarismo cada vez afecta a más perfiles. No se trata sólo de la persona que vive afuera, en refugios o chozas. También es alguien que vive bajo amenaza de desalojo, violencia de pareja o familiar, o en condiciones insalubres, hacinamiento severo o en un ambiente miserable (falta de agua, olores, suciedad, falta de acceso). Según el Observatorio del Alquiler, el 18% de las personas sin hogar culpan al contrato de alquiler, ya sea por un impago del mismo (9,95%), un desahucio (6,58%), o la finalización del contrato (1,86%).
Blanca Hernández, que también es presidenta de la Fundación Ebro Foods, fundadora de la firma inversora Magallanes y directora de Ebro Foods y PharmaMar, cree que “la Inversión de Impacto es un modelo de negocio que puede acabar con el sinhogarismo y continúa: “Así lo vemos”. “Las personas en situación de exclusión severa pueden salir de esta situación si una unidad social las acompaña desde casa y trabaja con ellas, lo que les da dignidad y les da estabilidad”.
tuTechô, entre cuyos accionistas se encuentran, entre otros, la inmobiliaria Azora, el banco Renta 4, el banco privado Tressis, Magallanes y personas como la familia Martínez-Cosentino, Hernández (Ebro Foods) y María Herrero (esposa de Juan March) Ha comprado 250 pisos, cuyo precio medio oscila entre 100.000 y 120.000 euros. Tienen capacidad para unas mil personas y ya han conseguido que 160 sean autónomos. La duración de la estancia en estos apartamentos varía mucho, no hay una duración máxima y en algunos casos dura años. “Ahora estamos preparando una ampliación de capital; El objetivo es llegar a unos 40 millones y seguir creciendo”, afirma Hernández.
El alquiler medio es de 600 euros al mes, un 30% por debajo del precio de mercado. Los inquilinos de estos apartamentos de tuTechô son 58 instituciones sociales, muchas de las cuales reciben subvenciones públicas. Para este primer año, Hernández espera una rentabilidad por dividendo de casi el 2% (por encima del precio de salida a bolsa). “Ya nos estamos beneficiando”. A medio plazo esperan alcanzar entre el 2% y el 3%.
Iniciativa pionera
Pero la pionera, la primera socimi social para personas sin hogar creada en España, fue Primero H. “Es una iniciativa innovadora y rompedora en España con precedentes de éxito en otros países como Australia o Reino Unido”, afirma Basagoiti. La cartera incluye 12 viviendas, todas ellas ubicadas en Madrid. “Buscamos Mallorca, Barcelona… Son pisos dispersos en ambientes comunitarios, todavía somos una pequeña iniciativa”, afirma José Manuel Caballol, director general de Hogar Sí.
El precio del alquiler es el que figura en el índice de precios de alquiler de referencia del Ministerio de Vivienda, «es decir, el alquiler está entre un 30 y un 40% por debajo del mercado», afirma Caballol. Este alquiler lo paga la Fundación Hogar Sí, que ha alquilado entre 300 y 400 pisos a precios de mercado y espera sustituirlos por los pisos adquiridos por la SOCIMI. El año pasado, esta organización sin fines de lucro permitió a 92 personas vivir de forma independiente en alternativas de vivienda que eligieron y mantuvieron.
El objetivo de la socimi es invertir cinco millones de euros en los tres primeros años. “El objetivo es lograr un retorno sostenible en dos sentidos: el social, eliminando el sinhogarismo, y el económico, obteniendo para los inversores un retorno al menos igual al capital invertido”, comentan desde Asocimi. Primero H cuenta con inversores privados e institucionales, entre ellos Inbest, Vitruvio Real Estate y Quonia.
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