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Todavía hay dinero con el que aburrirse. Y Oficinas familiares buscando oportunidades. Si antes eran venezolanos, ahora son colombianos o mexicanos, pero los inversores en Madrid buscando chollos inmobiliarios, ahí están, ahí están”. Así de tajante deja claro un agente con conocimientos del sector que el negocio – y se explica por qué está creciendo el interés de los despachos de abogados en el segmento, ahora menos en el entorno residencial y más en el entorno “transaccional”. , consulte operaciones sobre activos y promociones en áreas como oficinas, logística, centros comerciales, hoteles o edificios residenciales. Un entorno que se nutre de las cenizas de promotores en liquidación y en plena reinvención de un sector copado por fondos de inversión. La estructura de liderazgo que surgió de la Gran chocar Propiedades de más de una década están llegando a su fin.
La particular encrucijada del sector, la xava, se caracteriza por las condiciones que definen la demanda y la oferta. Por el lado de la demanda, el aumento de los tipos de interés –que han pasado de cero al 4,5% en sólo un año– y la inflación galopante han provocado reducciones drásticas de los ingresos y un aumento de las obligaciones financieras de las familias. No es coincidencia que los esfuerzos por adquirir vivienda ya representen el 40% del ingreso disponible de los hogares, el nivel más alto en una década. Este colapso va acompañado de una oferta limitada debido a la falta de liberalización del suelo y a la ausencia de suelo de destino final. Al igual que en Estados Unidos y el Reino Unido, existe una abrumadora escasez de viviendas nuevas y usadas. Los alquileres turísticos, particularmente en el centro de las ciudades, representan el último clavo en el ataúd de un modelo de industria.
En este contexto, a mediados de septiembre, entre el ruido mediático del debate político sobre la investidura y la invasión saudita a Telefónica, un hecho más o menos significativo pasó desapercibido. José Ignacio Morales Plaza ha dimitido como director general de la organizadora de eventos Vía Célere. Sin precisar los motivos de su marcha, la compañía agradeció al director general su trabajo durante los últimos cinco años, durante los cuales la compañía «se ha consolidado como una de las principales promotoras residenciales en España entregando más de 7.000 pisos». Lo cierto es que el fondo americano Värde Partners, accionista mayoritario de la compañía, ha repartido casi 200 millones en dividendos extraordinarios a lo largo de los dos últimos años. Fuentes del sector destacan que es contradictorio vender un mensaje de crecimiento cuando los propietarios están centrados en vaciar las arcas y liquidar. Por el camino, los fracasos de la salida a bolsa y el traspaso a Neinor.
No es difícil elevar el episodio a una categoría de sector, concretamente el de los organizadores, que amenaza con un cambio radical de fachada. Vía Célere está lejos de ser el único caso. Témpore, propiedad de TPG, está inmersa en una estrategia de desinversión y el último consejero delegado apenas duró seis meses; En abril de este año, Neinor anunció un bono verde tras firmar un préstamo de 140 millones, que allana el camino para el reparto masivo de dividendos por 600 millones hasta 2027 y hasta la llegada de Carlos Slim a Metrovacesa -al 20,9% ya tiene-. más capital que BBVA y sólo está por detrás de Santander: hay un truco. No en vano, fuentes conocedoras del movimiento explican que al empresario se le ocurrió la idea de confiscar los paquetes de los bancos, aparentemente para venderlos, resultado que parece haber sido bloqueado. Sin embargo, el entorno de los propietarios de FCC y Realia ya apunta a que el multimillonario les espera en México, donde ambas compañías tienen una presencia relevante y, en el caso del banco azul, una parte importante de los beneficios. En cualquier caso, para rentabilizar la inversión basta con una oferta pública de adquisición de exclusión y/o la venta paulatina de los activos que la empresa tiene en cartera, según se venda o se promocione el inmueble.
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“La situación de los grandes organizadores es similar. Para las empresas que cotizan en bolsa, existe una clara discrepancia entre las cotizaciones y el NAV (valor liquidativo). En algunos casos, los fondos optan por liquidar y recuperar la inversión. En otros, como en el caso de Aedas Homes, se espera una opa porque no tiene sentido seguir cotizando”, explica un analista con muchos años de experiencia en el sector, lo que supone un indicador de fin de año. Ciclo. De hecho, Aedas es una empresa de marca sin liquidez, que cotiza muy por debajo de su valor liquidativo y con una rentabilidad por dividendo del 15%.
Al mismo tiempo, las empresas que estuvieron vinculadas a la explosión de la burbuja de 2008 y que se fundaron después también están agonizando. Este es el caso de los llamados proveedor de servicio, instrumentos creados en su momento por entidades financieras para vaciar sus carteras de activos inmobiliarios gestionados por grandes fondos internacionales con descuento. “El capital de riesgo invertido en estos proyectos ya agotó su ciclo de inversión. Y dentro hay basura”, admite generalmente una de las empresas. Firmas como doValue, antes Altamira, recurrieron a los servicios financieros hace más de un año e incluso evitan el término » proveedor de servicio. Fue el pionero y el primero en comprender los tiempos cambiantes. Intrum también se ha desarrollado en el segmento de cobro de deudas. Centro de llamadas. Por el contrario, otras empresas líderes en este proceso, como Servihabitat, propiedad de Lone Star y CaixaBank, necesitan soluciones de emergencia tras pérdidas contractuales y pérdidas crecientes. La empresa se centra en menos jugadores y evita Propiedad.
El aumento de las tarifas y los costes adicionales en la construcción relacionados con la inflación también han frenado la construcción de viviendas de alquiler, los llamados apartamentos de alquiler. construir para alquilarlo. “No hay proyectos. “No hay operaciones en marcha”, subrayan fuentes del mercado. Después de años de especulaciones sobre la necesidad de consolidar el sector, el tiempo se acaba. Su rápida atomización y sus condiciones de mercado cada vez más difíciles sólo pueden abordarse mediante una consolidación decidida. No va más allá.
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