Ante la crisis inmobiliaria, Europa se arma de topes de alquiler, subvenciones y rebajas de impuestos | Negocio

Europa se enfrenta una vez más a uno de sus mayores desafíos sociales: garantizar que todos los ciudadanos puedan pagar una vivienda. La actual crisis de inflación ha golpeado a casi todos los países. En el norte del Viejo Continente, donde tradicionalmente las rentas juegan un papel importante, la persistente inflación ha disparado las rentas. El Sur, más hogareño, sufre el aumento de las cuotas hipotecarias debido a las subidas de tipos implementadas por el BCE. Los países tuvieron que poner en marcha paquetes de ayuda y medidas para paliar esta situación. Entre los más importantes se encuentran los topes a los aumentos de alquileres, aunque varios gobiernos también han promulgado planes que van desde exenciones fiscales hasta la expansión del stock de viviendas públicas. Estas son las principales acciones tomadas por los gobiernos europeos.

España. El gobierno de coalición ya limitó los ajustes de renta al 2% cuando los precios comenzaron a subir. El Ejecutivo ha acordado con sus socios mantener este tope en 2023, subirlo al 3% durante los dos próximos años y luego acordar un nuevo índice que sustituya al IPC. También se acordó imponer tarifas máximas de alquiler en las zonas consideradas contaminadas, aunque esto quedará en manos de las comunidades autónomas. Paralelamente, el Ministerio de Economía, junto con los bancos, ha actualizado el Código de Conducta para facilitar el pago de las cuotas a los beneficiarios de hipotecas que se encuentren en apuros por la subida del euríbor. Entre otras cosas, se aumentó el número de beneficiarios e incluyó un período de gracia de cinco años, un congelamiento de cuotas por 12 meses y una extensión de créditos para reducir montos. La semana pasada, el presidente Pedro Sánchez anunció la incorporación de unas 93.000 viviendas al parque público de viviendas.

Alemania. Más de la mitad de los alemanes alquilan, el porcentaje más alto de la Unión Europea (en España sólo el 15,9% de los hogares). Y las leyes protegen a los inquilinos: los contratos generalmente son indefinidos y, en teoría, no se permiten aumentos abusivos. Con el fin de frenar los aumentos de precios, los llamados ley de frenos de alquiler Obliga a los nuevos contratos a no más del 10% por encima de la renta promedio en el área. Solo se utiliza en zonas estresadas, es decir, con mucha demanda y precios elevados, como Berlín, Múnich o Colonia.

El gobierno de izquierda del estado de Berlín había intentado poner un tope al alquiler en 2021 y congelarlo durante cinco años, pero el Tribunal Constitucional Federal anuló esta medida. La ley, por su parte, prevé diversos mecanismos para la actualización de una renta existente (importes pactados de antemano, actualización sobre el IPC o mediante índice de viviendas de similares características), pero la regla general es que los incrementos no pueden superar el 20%. en tres años o el 15% en mercados ajustados como el mercado de capitales.

Portugal. Entre 2010 y 2022, los precios de las viviendas aumentaron un 77 %, mientras que los salarios aumentaron solo un 30 %. Este desequilibrio, que afecta especialmente a los jóvenes y a la clase media, ha llevado al Gobierno portugués a elaborar un paquete de medidas, denominado como más vidapara intervenir en el mercado. Entre otras cosas, se establece un límite máximo de aumento de alquiler para viviendas que ya están en el mercado de alquiler. No hay restricciones para los que se reincorporan. Otra nueva medida es también la reducción del impuesto sobre la renta del alquiler, que paga menos impuestos cuanto mayor es el plazo del arrendamiento. El IRPF se grava de forma progresiva: va del 25% si los contratos tienen menos de cinco años, al 5% si tienen más de 20 años.

En caso de venta, la administración asumirá parte de los intereses de los préstamos hipotecarios formalizados a partir de 2018 de hasta 200.000 euros. Además, los bancos se vieron obligados a ofrecer préstamos hipotecarios a tasa fija en sus ofertas a nuevos compradores.

Países Bajos. Para evitar que los alquileres se disparen, el ministro de Vivienda, Hugo de Jonge, quiere regular hasta el 90 por ciento de los alquileres superiores a 800 euros a partir de 2024, ya que hasta entonces se consideran rentas sociales. Hay alrededor de 150.000 casas en todo el país. La ministra también quiere rebajar el precio de las viviendas particulares que no cumplan una serie de características (superficie, habitaciones, jardín, protección contra el frío). “Tal injerencia afecta los derechos de propiedad, pero también hay que pensar en el derecho a la vivienda”, dijo el ministro. Según la prensa financiera holandesa, cada vez más bancos y agencias inmobiliarias planean vender sus propiedades ante esta situación.

Francia. El país está experimentando una ligera caída de los precios del mercado inmobiliario y en regiones como París también de los alquileres, cuyo incremento anual debería limitarse a un máximo del 3,5% como parte de las medidas antiinflacionarias. El Ministerio de Hacienda y el Banco de Francia debaten sobre la conveniencia de relajar los criterios para la concesión de préstamos inmobiliarios: Bercy, sede del Ministerio, está a favor; la entidad financiera, en contra.

La producción de nuevos préstamos inmobiliarios ha caído un 40% en el último año debido a la subida de los tipos de interés. Bercy pide que se flexibilicen las normas, que estipulan un máximo del 35% de deuda en relación a los ingresos y limitan el plazo del préstamo a 25 años. El Banco de Francia, en un comunicado publicado la semana pasada, afirma: “Cambiar estas reglas de protección hoy no cambiaría el ciclo normal de préstamos hipotecarios; En cambio, esto amenaza con empujar a los hogares a un sobreendeudamiento a tasas más altas a largo plazo”.

Italia. Italia aprobó recientemente subvenciones y exenciones fiscales para facilitar el acceso a la vivienda tanto para compra como para alquiler. La mayoría de las medidas fueron aprobadas por el anterior Ejecutivo de Mario Draghi y el actual Gobierno de Giorgia Meloni las ha mantenido o modificado ligeramente con una prórroga de un año. Los jóvenes menores de 36 años que compran su primera vivienda tienen ventajas fiscales si sus ingresos son inferiores a 40.000 euros. Entre otras cosas, no tienen que pagar impuestos de registro, hipoteca y catastro, y tienen deducción del IVA, además de un acceso más fácil a las hipotecas gracias a un fondo que cuenta con la garantía del estado.

El ejecutivo italiano también quiere impulsar el mercado de las viviendas energéticamente eficientes y ha salvado una medida que ya existía entre 2016 y 2018 y que permite a los consumidores recuperar el 50% del IVA pagado en 10 cuotas por la compra de primeras viviendas con certificado energético A y B. Considera que el gobierno actual ha restringido significativamente los subsidios anteriores. Este año, los inquilinos menores de 31 años en dificultades económicas que cumplan una serie de condiciones recibirán una subvención de hasta 1.500 euros anuales.

Bélgica. Bélgica se apega a la indexación de costos e ingresos al desarrollo del costo de vida. Sin embargo, no es una conexión fácil con el CPI. No ocurre con los salarios -donde existen elementos correctores para no perder competitividad con los países vecinos (Alemania, Países Bajos y Francia)- ni con las rentas, que se actualizan según su propio índice desde 1994. Esto no tiene por qué resultar en un pequeño aumento en los costos de alquiler. Por ejemplo, en marzo los precios subieron un 6,7% y el índice de precios de alquiler un 7,3%.

Además, esta actualización anual es realmente una competencia regional, a pesar de que la fórmula utilizada se aplica en todo el país y también se han implementado algunas de las medidas para detener el aumento en los últimos meses. En octubre entró en vigor una medida en las tres regiones (Flandes, Valonia y Bruselas-Capital) que vincula esta tasa de actualización a los certificados de eficiencia energética de los hogares: los más eficientes pueden utilizarla sin restricciones; los de rango medio al 50%; y los menos eficientes lo bloquearon. Además, en diciembre ingresó a la capital una fórmula de mejoramiento diferente que excluye el desarrollo energético.

Gran Bretaña. El gobierno del Reino Unido mantuvo el esquema durante casi una década. Beneficio de vivienda local (Subsidio local de vivienda), conocido popularmente como prestación social de ayuda al alquiler. Garantiza un subsidio, en muchos casos del 100% de los ingresos, que ha permitido a millones de personas conservar sus viviendas. Sin embargo, el programa ha estado congelado durante casi media década.

Con una inflación superior al 10 % y unos tipos de interés del 4,25 %, tanto los precios de las hipotecas como los de los alquileres han subido hasta niveles insostenibles. El llamado «presupuesto de primavera» presentado por el secretario comercial Jeremy Hunt el 15 de marzo ha sido duramente criticado por expertos y ONG por abordar un problema apremiante como el hogar. El Gobierno asegura que otorgará más de 32.000 millones de euros en ayudas al alquiler en el periodo 2022/2023, pero se refiere principalmente a las prestaciones sociales existentes y no a nuevos proyectos para subvencionar nuevos contratos o limitar el precio.

Respecto a la compra de una nueva vivienda, el programa Viviendas asequibles (Vivienda Asequible) aportará más de 13.000 millones de euros en ayudas. Sin embargo, el gobierno conservador se enfrenta a tensiones locales dentro de su partido, ya que muchas áreas se niegan a acelerar la construcción de viviendas sociales hasta los niveles prometidos. Hunt, empujado por la necesidad de equilibrar las cuentas públicas, tampoco ha cedido a los llamados de la industria de bienes raíces para un recorte del impuesto sobre el título. Las viviendas valoradas en más de 285.000 € deben pagar un mínimo del 5%, aumentando progresivamente hasta el 12% (para cualquier valor superior a 1,7 millones de €).

Con información de Bassets de Marc (París), Lorena Pacho (Roma), Manuel V Gómez (Bruselas), Rafael de Miguel (Londres) y Luis Pellicer (Madrid)

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